房價

中國未來的房價將何去何從？

最近和幾個在中國有投資房的朋友溝通，才知道中國的房市形勢不容樂觀。

根據安居客網站的數據，即使是上海、北京、武漢等一線城市，在過去三年，二手房的價格下跌了 20% 左右。二、三線城市的房價，更是江河日下。

雪上加霜的是，由於種種原因，在絕大部分城市，不僅房子的價格在下跌，成交量也大幅萎縮，造就了有價無市的局面。很多房子按照政府指導價掛在市場上，半年以上都無人問津。這也從一個側面反映了中國目前房市的艱難。

在從 2000 年左右開始的將近二十年時間裏，中國的房地產市場一度風光無限。房價上漲的速度，雄霸全球。幾乎所有早期的房產投資人都賺得盆滿缽滿，而整個社會都形成了 “房地產信仰”，即房價永遠上漲，房子是最好的投資。

在房地產業的帶動下，中國的經濟也蓬勃發展，風頭一時無兩。房地產等相關產業，佔到中國 GDP 的 30% 左右。而房地產信仰，導致中國家庭財富的 70% 左右，都高度集中在房地產上。這個比例，幾乎也是天下第一。

可想而知，近期房產價格的下跌，不但拖累了中國經濟的增長速度，也拉低了普通家庭的資產水平，導致居民缺乏信心進行大額消費和投資。

那麼，是什麼導致了近期的房價下跌呢？中國未來的房價，將會何去何從呢？

不言而喻的是，雖然中國政府倡導 “房住不炒”，可是大家都明白：房子也是商品，影響房價的最主要因素，歸根結底還是供需關係。而熟悉房地產市場的投資者都清楚，影響一個城市或者地區房市供需關係的原因，主要有下面幾個。

一、短期看貨幣政策和政府監管政策

由於房地產是大部分家庭一輩子最大的開銷，而房地產的地位又如此重要。因此，中國中央和地方政府出台了很多金融和監管政策來影響房地產市場，比如臭名昭著的限購政策等等。

而最近幾年，曾經呼風喚雨的地產企業，比如恒大、融創等，都陷入嚴重的財政問題。這也是由於政府突然大幅提高了房地產企業向銀行貸款的門檻，導致這些企業陷入資金鍊斷裂問題，先後折戟沉沙。這也是導致這一輪房地產價格下跌的最主要因素之一。

現代社會，絕大部分購房者都是用銀行按揭貸款買房。因此，利息水平能夠極大影響購房者的購買力，從而影響房價的走勢。中國的主要銀行都是國有銀行；在過去幾十年，他們一直維持較高的房貸利息率，比如 6% 以上。同時，政府又出台了嚴格的政策，規定了舉世罕見的首付比例，比如 40%。這導致很多家庭需要拿出六個錢包和多年的積蓄，才能買得起房。

綜合這些因素，導致了中國極高的房價。按照國際通用的房價收入比例考察，在 2023 年，上海的房價收入比高達 26，北京也有 23。相比之下，紐約是 12，東京是 13，倫敦為 14。如果按照東京的標準，上海的房價需要下降一半才合理。

最近，為了救房市，中國政府出台了一系列政策，比如放寬房地產企業貸款條件、降低首付、降低貸款利息、放開限購等等。這在短期，會對房地產企業和房價有所幫助。

二、中期看土地供應

中國實行的是土地公有制度，即普天之下，莫非國土。過去幾十年，政府嚴格控制土地的供應，導致土地價格出現一地難求的境況。很多經濟學家指出，中國城市的房地產價格裏，超過半數是以土地購置費和其它税收的方式交給了政府。打個比方，一個普通家庭在北京花了 500 萬元買了一套新房，大約 250 萬元進了政府的腰包，而開發商只是掙點小錢而已。

正因如次，如果政府大幅提高土地的供應量，改變土地的供需平衡，會導致房價的下跌。但是，由於地方政府財政高度依賴賣地收入，他們缺乏動力壓低土地價格。因此，我覺得政府不會輕易改變目前的土地政策，這應該有利於維持高房價。

三、長期看人口

2023 年，中國出現了 1960 年代以來的第一次人口下跌。但這僅僅是一個開始。

根據聯合國的推算，到 2050 年，中國人口將從 2024 年的 14 億下降到 12 到 13 億，平均每年減少 350 萬到 700 萬。尤其從 2030 年以後，每年人口下降數量將突破 500 萬，相當於每四年減少一個北京市。

而到了 2100 年，中國的人口可能只有 7 億左右，甚至下跌到 5 億左右！

人口下降的一個很大因素是出生率的大幅下降。在 1963 年，中國新出生人口創造了歷史最高記錄：2959 萬；在 2016 年，這個數字僅有 1780 萬；而到了 2023 年，暴跌到 902 萬。在短短 7 年時間裏，出生人口減少將近一半，為人類和平時期最快的下降速度。2023 年的新出生嬰兒數量僅為 1963 年的 30%，這個斷崖式的下降速度絕對是空前的。

房子畢竟是一種耐久消費品，最終是給人住的。如果一個國家或者地區的人口持續萎縮，房市自然會出現供過於求的現象，最終導致房價下跌。

當然，這只是全中國的情況。房地產畢竟是一個不動產，因此更加依賴於當地的人口趨勢。

中國的城市化率持續增加，而由於落户政策的持續放開，越來越多的年輕人離開家鄉，匯聚到經濟、氣候和環境更好的地區生活。

根據我的判斷，未來中國的人口分佈格局，應該和東亞的鄰居相似，比如韓國和日本，即青壯年人口高度集中在幾個大的都市區。

以日本為例，東京都以及周邊的首都城市羣，彙集了 3800 萬人口，佔到全日本人口的 30%！

韓國也後來居上。首爾都市區的人口，高達 2600 萬，佔到大韓民國總人口的 50%！

幾十年後，中國的青壯年人口，會高度集中在幾個大的城市羣，比如：

1、北京、天津都市圈
2、上海、南京、杭州所在的長三角
4、深圳、香港所在的珠、港、澳大灣區
4、其他區域性的一線城市，比如重慶、西安、武漢、鄭州、長沙等等。

這些都市圈，由於有附近農村和小城市人口的持續湧入，房價應該可以保持穩定，具有一定的投資價值。但是，即使如此，如果你幻想房價回到本世紀初那種高速增長的態勢，基本就是痴人説夢了。

而其餘地區，尤其是遠離這些大都市區的二線以下的絕大部分城市，房價必然無以為繼。因此，這些地區的房子，已經不具備多少投資價值。

作為一個普通投資者，我們該如何面對這個未來呢？

我先前説過，在絕大部分地區，自住房仍然是一個不錯的消費品和投資品。因此，如果你是因為結婚、就業和孩子上學等原因，那麼還是可以買一套自住房的。

除此之外，我不建議普通中國家庭買投資房。如果你已經有了投資房，我也建議儘快賣掉。

那麼，多餘的資金該如何投資呢？

我的建議非常簡單：投資美股的指數基金！身在大陸的朋友，可以直接用人民幣購買中國基金公司發現的基金，比如標普 500 指數基金 513500，或者納斯達克 100 指數基金 159501。

長期來看，投資這些基金可以獲得 10% 左右的年化收益率，應該可以輕鬆擊敗中國大部分地區的投資房收益率。